«A análise publicada pela Sole 24 Ore fala de uma profunda transformação do mercado de arrendamento: nas grandes cidades italianas o contrato normal “4+4” perde terreno, enquanto os alugueres com renda acordada e os transitórios crescem. Este não é um detalhe técnico para profissionais. É um sinal de que proprietários e inquilinos procuram fórmulas mais flexíveis e sustentáveis, adequadas às mudanças na procura de habitação. Segundo dados recordados pelo jornal, nas oito grandes cidades o “4+4” representa hoje pouco mais de um terço dos novos alugueres. Por outro lado, crescem os contratos com aluguel convencionado, favorecidos pelo cupom de 10%, pelos descontos do IMU e pela busca do equilíbrio entre aluguéis viáveis e comodidade para o locador”, afirmou em nota o presidente da Confedilizia Calabria, advogado Sandro Scoppa.
O mercado de arrendamento entre flexibilidade e adaptação
«Os dados – segundo Scoppa – devem ser lidos sem preconceitos. Não demonstra o fracasso do arrendamento privado, mas sim a capacidade de adaptação do mercado. Famílias com rendimentos mais comprimidos, estudantes, trabalhadores móveis, jovens profissionais, proprietários prudentes e propriedades muito diferentes não podem ser reduzidos a um único regime contratual. O mercado está em busca de soluções. Quando a política o bloqueia, a oferta diminui; quando, no entanto, os instrumentos contratuais são flexíveis, fiscalmente convenientes e condizentes com a realidade, as casas podem regressar ao arrendamento regular.”
Acordos territoriais: uma moldura leve, não uma jaula
«Aqui – segundo a análise de Scoppa – entra em jogo a questão dos acordos territoriais. A taxa acordada pode ser útil, mas apenas sob uma condição: nunca deve transformar-se num mercado gerido. Não é liberalização no sentido pleno e nem deveria ser idealizada. Só funciona se permanecer um quadro jurídico amplo e leve, capaz de facilitar o encontro entre proprietário e inquilino. Se, porém, pretende estabelecer o valor dos imóveis de cima para baixo e ignorar a área, a qualidade, a procura, os serviços e as condições concretas da habitação, muda a sua natureza: não acompanha o mercado, comprime-o. Por esta razão as bandas de oscilação devem ser muito amplas. Proprietário e inquilino não devem ser impedidos de chegar a um acordo. Pelo contrário, devem ser capazes de negociar num quadro claro, aceder aos benefícios previstos na lei e celebrar um contrato regular sem ficarem presos a tabelas estreitas ou parâmetros abstratos. O que significa que se o acordo territorial se tornar uma gaiola, produz o efeito contrário: menos contratos, menos imóveis disponíveis, mais desconfiança no arrendamento.»
O caso Catanzaro e a atualização cartográfica
«O caso de Catanzaro enquadra-se neste quadro nacional – destacou Scoppa. O Acordo Territorial de 2021, assinado pela Confedilizia Catanzaro com as organizações de inquilinos, já tinha dado à cidade um quadro ordenado para os contratos de arrendamento acordados. O apêndice complementar de 2025, novamente promovido e assinado pela mesma histórica e representativa associação imobiliária, deu mais um passo: atualizou aquele sistema para o novo zoneamento Omi da Receita Federal, evitando que valores e classificações desatualizadas continuassem a influenciar os contratos. Ficar parado significaria ler um território alterado com um mapa antigo. Catanzaro, na verdade, não é um bloco uniforme. O centro da cidade, o centro histórico, Catanzaro Lido, a orla marítima, os bairros semicentrais, as zonas universitárias, as zonas periféricas, os territórios rurais e as zonas empresariais não expressam o mesmo valor. Um apartamento à beira-mar não é o mesmo que um imóvel isolado; uma casa renovada, servida por elevador, fibra, aquecimento e lugar de garagem não pode ser tratada como alojamento sem requisitos; uma casa perto de escolas, escritórios, transportes e serviços oferece benefícios diferentes comparativamente a uma casa localizada num contexto menos servido.
Melhorar a qualidade das propriedades para proteger as partes
«O valor do apêndice – continuou Scoppa – reside aqui: não enrijece o acordo, mas torna-o mais capaz de absorver essas diferenças. Áreas, qualidade dos imóveis, equipamentos, eletrodomésticos, mobiliário, acessibilidades, eficiência energética e serviços não são detalhes secundários, representam antes informações decisivas. Neste sentido, a lógica está mais próxima da catalaxia: não um valor imposto de cima, mas um quadro que recolhe dados dispersos e permite às partes encontrar um equilíbrio. Este é o ponto a ser claramente defendido. Um acordo amplo não é um favor aos proprietários. É uma garantia para o mercado. Se o proprietário encontrar condições razoáveis, estará mais disposto a alugar. Se o inquilino encontrar um contrato claro, registrado e organizado fiscalmente, terá maior proteção. Se ambos puderem mover-se dentro de limites realistas, o acordo surgirá mais facilmente. A regra deve ajudar o contrato, e não impedi-lo.
Afinal, um imóvel bem cuidado não surge por si só. Requer manutenção, investimentos, sistemas eficientes, segurança, acessibilidade, mobiliário adequado. Se estes elementos não forem reconhecidos, a mensagem é clara: não vale a pena melhorar uma casa. Um acordo territorial sério deve antes valorizar as melhores propriedades, porque só assim poderá crescer uma oferta habitacional regular, bem cuidada e estável”.
A alavanca fiscal e o objetivo da liberalização
Scoppa analisa também a questão tributária. «A redução estatal de 25% do IMU nos contratos de honorários pactuados – destacou Scoppa – vai na direção certa, mas não é suficiente. O primeiro passo deveria ser a eliminação do IMU dos imóveis alugados com esta fórmula; o próximo passo, mais ambicioso, é uma liberalização progressiva do mercado de arrendamento. Uma casa alugada não é um bem fixo: acolhe pessoas, produz rendimentos declarados, gera contratos registados e responde a uma necessidade real sem novos aparatos públicos. A crise de abastecimento surge também do facto de demasiados proprietários considerarem o arrendamento um risco e não uma oportunidade. Para inverter a tendência, não são necessários novos comandos, mas sim liberdade contratual, segurança jurídica, tributação sustentável e rápida protecção da propriedade. Os acordos territoriais só podem ter uma função útil se continuarem a ser instrumentos de orientação e não substitutos de mercado. Quando tabelas, aparatos sindicais ou critérios administrativos pretendem decidir o valor de uma casa, o resultado não é maior equilíbrio, mas menor oferta.
Uma mensagem de simplificação da capital calabresa
É por isso que «uma mensagem clara pode, portanto, ser enviada da capital da região da Calábria: os acordos territoriais são úteis se abrirem possibilidades, não se as fecharem. Devem acompanhar a oferta e a procura e não substituí-las. Devem permitir que proprietários e inquilinos usufruam dos benefícios previstos na lei sem transformar a negociação num obstáculo. A direção – concluiu Scoppa – deve ser simples: liberalizar, simplificar, reduzir a carga tributária e tornar o aluguel conveniente. Para ajudar quem procura casa, o primeiro passo é não desanimar quem a possa oferecer.”
