Apanhado entre a rocha das taxas elevadas e o martelo do declínio estrutural da procura, o setor imobiliário comercial – escritórios e lojas – atravessa uma profunda crise global, que está a gerar perdas entre os investidores e a perturbar o sono dos bancos e dos financeiros. Os investidores de retalho retiraram mil milhões de euros por mês de fundos imobiliários europeus durante 2023, com saídas líquidas durante 11 meses consecutivos, informa a Bloomberg citando dados da Morningstar, enquanto o total de activos detidos por fundos mútuos e ETFs imobiliários caiu mais de 10%, para 180,7 bilhões de euros. A fuga obriga os fundos a acelerar a venda dos imóveis em que investiram, com o efeito de registarem pesadas perdas ou de congelarem os pedidos de saída. «E esta pressão é mais aguda na Europa onde os fundos mútuos dominam o cenário dos fundos imobiliários», nota Oliver Salmãopesquisador de mercado de capitais da Savills.
“O mercado de escritórios vive uma crise existencial” e “nunca recuperará” da mudança de paradigma imposta pela pandemia, alertou Barry Sternlicht, fundador e CEO da Starwood Capital, empresa de investimento focada no imobiliário que gere 115 mil milhões de dólares em ativos . Uma indústria outrora avaliada em 3 biliões de dólares perdeu mais de um terço do seu valor e agora “provavelmente vale 1,8 biliões de dólares”. O trabalho inteligente e as compras online, juntamente com as taxas elevadas, estão a causar uma tempestade perfeita em escritórios e lojas: queda da procura, aumento dos custos de financiamento, queda das avaliações e dos rendimentos. Como o demonstram as insolvências da Evergrande, emblema da crise imobiliária chinesa, e da Signa, o império em ruínas do promotor imobiliário austríaco René Benko. O risco é que as perdas possam regressar ao sistema económico e infectar os bancos. De acordo com Trepp, um fornecedor de informações especializado em imobiliário, o setor comercial terá de pagar 2,8 biliões de dólares em dívidas até 2028, dos quais 1,1 biliões de dólares entre este ano e 2025, metade dos quais vão para os bancos.
“Com valores imobiliários mais baixos e taxas de juros mais altas, credores e devedores terão dificuldade em rolar volumes de empréstimos vencidos”, diz analista Emily Yue. Os primeiros rangidos surgiram entre o final de janeiro e o início de fevereiro: o New York Community Bancorp registou 552 milhões de dólares em perdas em empréstimos imobiliários, seguido pelo japonês Aozora Bank, no vermelho pela sua exposição ao imobiliário comercial norte-americano. Os perigos também estão muito presentes no BCE que, nas suas prioridades de supervisão, recordou os riscos ligados à crise no sector comercial e apontou o dedo à “sobrevalorização” das garantias imobiliárias por parte dos bancos. Erros que os xerifes de Frankfurt poderiam corrigir com um aumento dos requisitos de capital para os bancos que não gerem correctamente os riscos.
